이 글은 한경닷컴<더 머니이스트>
심형석의 부동산정석
이란 칼럼을 참고했습니다.
미국 IAU 부동산학과의 교수로서 우대빵 부동산 연구소의 소장을 맡고 계신 심형석 교수님은 더 머니이스트 칼럼을 통해 아파트를 살 때 왜 주상복합이 아닌 일반 주거 아파트를 사야 하는지, 재건축 아파트를 살 때 왜 대지지분이 높은 아파트가 우선순위로 고려되어야 하는지를 알려주고 있습니다.
부동산에 관심이 없는 일반인이나 이제 막 부동산 공부를 시작한 부린이라면, 생각보다 이 부분을 잘 모르거나, 무시하는 경우가 많은데 절대로 그래서는 안됩니다. 그만큼 부동산을 볼 때 중요한 부분이라고 합니다.
아파트 살 때, ‘대지지분’을 꼭 확인해야 하는 이유
아파트를 구입할 때 가장 중요한 기준은 무엇일까요?
아파트를 고르는 기준 중에는 대지지분의 비중과 그 가격, 즉 공시지가가 중요한 요소를 차지합니다. 그렇기 때문에 아파트를 구입할 때에는 꼭 ‘대지지분’을 확인해야 합니다.
부동산이란 궁극적으로는 토지이고, 토지 이외의 부분은 장기적으로는 소멸되는 것이라고 생각해야 합니다. 그래서 부동산의 특성 중 영속성은 토지가 가진 특성을 가장 잘 표현하는 것이라고 할 수 있습니다. 토지는 절대로 소멸하지 않기 때문이죠.
그런데, 아름다운 섬나라인 투발루는 지구온난화로 인해 해수면이 상승하여 2060년에는 나라 전체가 바다에 잠긴다고 합니다. 그런데 어떻게 소멸되지 않는다는 걸까요? 사실 투발루는 바다에 잠길 뿐 사라지는 것이 아니죠. 행정적으로는 투발루의 주거지역이 자연환경 보전지역인 ‘해안’으로 용도가 바뀔 뿐입니다.
그렇다면 바다를 매립해 대지로 만드는 것은 어떨까요? 이 경우에도 없던 토지가 갑자기 생긴 것이 아니라, 토지의 용도가 바뀐 것으로 봐야 합니다. 이런 측면에서 본다면, 인테리어를 아무리 비싼 돈을 들여 화려하게 한다고 해도 매매가격에는 반영되지 않습니다. 매매가격을 결정하는 것은 대지지분인 것이죠. 그래서 대지지분이 유사한 재건축아파트는 표기되는 집의 평수가 다르더라도 결국은 같은 가격에 수렴하게 됩니다.
최근 재건축이야기가 꾸준히 나오고 있는 목동신시가지 아파트 중 11단지의 경우에도 재건축이야기가 나오면서 넓은 대지지분으로 관심을 모으고 있는 것은 그런 이유 때문입니다.
주상복합 아파트
주상복합 아파트는 한 건물에 상업용도와 주거용도가 혼재된 주거 형태의 아파트로, 상업용지에 건설하기 때문에 높은 용적률을 적용 받을 수 있습니다. 그래서 더 집약적으로 토지를 이용할 수 있고, 건물 안에서 편리한 생활을 누릴 수도 있고, 보안도 철저하지만, 높은 용적률과 집약적인 토지의 이용은 오히려 투자가치를 떨어뜨리게 됩니다.
주상복합아파트의 매매가격 상승률을 일반 아파트와 비교해 보면, 높지 않다는 것을 알게 되실 겁니다. 즉, 투자가치의 차이죠. 한때는 새로운 라이프스타일을 선도하며 선망의 대상이 되었던 주상복합 아파트의 투자가치는 왜 이렇게 낮은 걸까요?
주상복합은 편리함과 보안이라는 장점도 있지만, 전용율이 낮고, 창문이 적게 열려 환기가 좋지 못하고, 관리비가 비싸고, 화재에 취약하다는 단점도 있습니다. 또 녹지 공간비율이 낮아 삭막한 느낌을 주기 때문에, 보다 자연친화적인 환경을 중요시하는 현재에는 주목받지 못하는 것이 당연할 수도 있습니다.
하지만 더 큰 이유는 주상복합 아파트는 일반 아파트에 비해 대지지분이 적다는 것이죠. 주상복합 아파트는 상업용지이기 때문에, 주거용지인 일반 아파트에 비해 단위 당 금액이 월등히 높아 낮은 대지지분을 상쇄할 수도 있지만, 그렇지 않은 경우가 더 많다고 합니다.
대지지분이란?
대지지분이란 간단히 말해 ‘해당 아파트가 갖고 있는 땅의 면적’입니다. 우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 ‘평당 가격’을 따지지만, 이보다 더 중요한 것은 ‘대지 지분 당 가격’입니다. 결국 아파트 역시 세워진 곳이 ‘땅’이기 때문입니다.
만약 동일 지역에 비슷한 크기의 두 단지가 있는데, 가격도 같다면, 당연히 대지지분이 넓은 아파트를 사는 것이 좋습니다. ‘평당 가격’ 보다는 ‘전용면적당 가격’이, ‘전용면적 당 가격’보다는 ‘대지지분 당 가격’이 더 정확하게 아파트의 가치를 판단할 수 있는 척도가 될 수 있습니다.
평당 가격 < 전용면적당 가격 < 대지지분 당 가격
대지지분이 넓은 아파트는 주거환경과도 관련이 있는데, 높은 대지지분은 주거환경의 쾌적성을 의미합니다. 대지지분이 높은 아파트는 용적률이 낮아, 동과 동 사이의 간격이 넓고, 층수도 낮고, 기타 편의시설 등의 여유 공간이 많습니다.
이렇게 부동산은 복합 상품이기 때문에, 선택에 있어서는 고려해야할 변수들이 너무나도 많습니다. 그래서 어쩌면 변수를 줄이는 것이 오히려 도움이 될 수 있습니다. 고려해야 할 변수를 몇 가지로 줄이고 싶다면, 우선은 대지지분의 가치를 따져 보세요. 변하지 않는 땅의 가치를 믿으시기 바랍니다.
한경닷컴<더 머니이스트> 심형석의 부동산정석