서울에서 청약 당첨자들이 대거 계약을 포기하는 단지가 나오고 있습니다. 예를 들어, 올 9월에는 1순위 경쟁률 14 대 1을 기록한 동작구 한 단지에서 당첨자 중 절반 이상(약 200가구)이 계약을 포기했으며, 구로구 한 단지에서도 1순위 경쟁률 25.23 대 1을 기록했음에도 불구하고 약 40%의 당첨자(72가구)가 계약을 포기했습니다.
이러한 현상은 무순위청약이라는 제도로 이어져, 청약 당첨자가 계약을 포기하면 무작위 추첨을 통해 새로운 주인이 선택되는 상황을 만들어냅니다. 그렇다면 청약 당첨 포기에 따르는 불이익은 어떤 것일까요?
앞서 살펴본 것처럼, 최근 서울에서 청약 당첨자들이 계약을 포기하는 사례가 증가하고 있는데, 이 글에서는 이에 따른 불이익에 대해 알아보도록 하겠습니다.
무순위청약: 1·2순위 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 사유로 당첨이 취소된 물량, 또는 본청약에서 주인을 찾지 못한 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 당첨자는 무작위 추첨으로 선정합니다.
청약 포기의 이유
앞서 이야기한 바와 같이, 최근 서울에서는 청약 당첨자들이 계약을 포기하는 사례가 늘고 있습니다. 그렇다면, 왜 이렇게 많은 사람들이 청약 당첨을 포기하게 되는 걸까요? 바로 다음과 같은 이유들로 인해 청약 당첨자들이 계약을 포기하고 있기 때문이라고 합니다.
- 고분양가와 안전마진의 축소
- 묻지마청약과 후분양제의 부담
- 고금리와 분양시장의 둔화
1. 고분양가와 안전마진의 축소
현재의 부동산 시장에서는 고분양가로 인해 안전마진이 크게 축소되었습니다. 즉, 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격과 거의 차이가 없어져, 투자로서의 이익을 보기 어려워진 것이 첫 번째 이유입니다. 예전에는 안전마진으로 2억~3억 원을 잡을 수 있었지만, 현재는 어려운 상황인 것이죠.
2. 묻지마청약과 후분양제의 부담
한편, 묻지마청약과 후분양제로 불리는 청약 방식도 계약 포기를 늘리는 이유 중 하나입니다. 이러한 청약 방식은 분양 대금을 단기간에 마련해야 하는 부담을 안겨주고, 분양되기 전에는 직접 아파트를 확인할 수 없는 단점이 있습니다.
3. 고금리와 분양시장의 둔화
10월 현재, 고금리와 저성장으로 분양시장이 활황한 모습을 보이지 않고 있습니다. 10월 전국 아파트분양전망지수는 두 달째 하락하며, 특히 서울은 9월 대비 2.4p 하락한 100으로 기준선에 턱걸이하고 있습니다.
- 안전마진: 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 저렴해 이익을 볼 수 있는 금액 수준을 말합니다. 2022년 초만 해도 서울 등 웬만한 지역에선 안전마진으로 2억~3억 원을 잡았습니다. 2023년 10월 현재 고분양가로 인해 이는 언감생심인 상황입니다.
- 후분양제: 아파트를 60~80% 짓고 나서 청약을 통해 입주자를 모집하는 제도입니다. 아파트를 짓기 전 분양해 입주 예정자가 내는 계약금과 중도금 등으로 공사비를 충당하는 선분양제와 반대되는 개념입니다. 후분양제는 실물에 가까운 아파트를 직접 확인하고 구매할 수 있는 장점, 건설사 등이 사업 리스크를 감당하기에 고분양가 책정 가능성이 있다는 단점이 있습니다.
- 아파트분양전망지수: 주택사업자(건설회사) 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표를 말합니다. 아파트분양전망지수가 100을 넘으면 시장을 긍정적으로 보는 사업자가 많다는 의미, 100보다 낮으면 시장을 부정적으로 보는 사업자가 많다는 뜻입니다.
청약 당첨 포기 후에는 어떻게 될까요?
청약 당첨 후 계약을 포기하면 그 결정이 장기적으로 여러 가지 영향을 미칩니다. 이러한 영향 중 가장 주목해야 할 것은 바로 청약통장 가점의 ‘리셋’입니다. 계약을 포기한 경우, 이전에 모은 가점은 모두 소멸하며, 다시 1순위 자격을 얻기 위해서는 시간이 필요합니다.
1. 가점 소멸과 재획득 시간
청약 당첨 후 계약 포기 시, 이전에 모은 가점은 모두 ‘리셋’되어 가장 낮은 가점으로 다시 시작해야 합니다. 수도권 기준으로 1년(지방은 6개월)의 시간이 필요하며, 이 기간 동안은 1순위 자격을 되찾을 수 없습니다.
2. 규제지역의 특별한 제한사항
강남 3구와 용산구 같은 규제지역은 시점, 면적, 지역별로 재당첨 제한 기간에 차이가 있습니다. 따라서 청약을 고려할 때에는 청약홈에서 규제 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
3. 재당첨 제한과 가족 구성원
재당첨 제한은 이미 청약에 당첨된 세대의 구성원이 일정 기간 동안 다른 아파트 청약에 또 당첨되는 것을 막는 규제입니다. 재당첨 제한 규제는 주민등록등본에 등록된 배우자, 직계존속, 직계비속 등 모두에게 적용됩니다.
이렇게 청약 당첨 포기는 결코 가볍게 생각할 수 없는 선택인 만큼, 장기적인 영향을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.
계약 해지와 위약금
청약 당첨 후 계약을 체결한 경우, 계약 내용을 다시 해지하게 되면 어떻게 될까요? 계약 해지는 불가피한 경우가 아니라면 권장되지 않는 선택입니다.
1. 위약금
계약을 깨게 되면 그에 따른 위약금을 지불해야 합니다. 일반적으로 위약금은 계약금 전액으로 분양가의 10~20% 수준으로 책정됩니다. 예를 들어, 10억 원 아파트의 경우 1억 원에서 2억 원에 해당하는 돈입니다.
2. 중도금과 계약 해지
중도금을 이미 지불하고 있는 경우, 계약 해지는 어려울 수 있습니다. 특히 현재와 같이 분양시장이 불안정한 상황에서는 분양업체가 계약 해지를 승인하기는 어렵기 때문입니다.
3. 입주 예정일과 계약 해지
입주를 기다리며 계약을 깰 수 있는 경우도 있습니다. 입주 예정일로부터 3개월 이상 지연된 경우, 수분양자(청약 당첨자)는 계약을 해지하고 지금까지 낸 계약금과 이자 등을 반환받을 수 있습니다.
하지만, 계약 해지는 비용과 시간적 파장을 초래할 수 있으므로, 여러가지 다양한 요인을 고려하여 신중한 판단을 내리는 것이 필요합니다.
마치며
청약 당첨에서부터 계약 체결과 해지까지, 주택 구입 과정은 중요한 결정들로 가득합니다. 청약 당첨 후 계약을 고려할 때, 무엇을 선택하느냐에 따라 장기적인 영향을 미치게 되죠.
또 계약을 체결한 후 해지가 필요한 경우, 위약금과 중도금 등의 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 선택은 경제적 파장을 초래할 수 있으며, 분양업체의 승인 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
그러므로 청약과 계약 당첨 시에는 신중한 판단을 해야 하고, 어떤 상황에서라도 계약을 유지하거나 해지하기 전에는 여러가지 옵션을 고려해야 합니다. 즉, 입주 예정일과 해지 조건 등을 잘 파악하고, 가능한 대안과 대비책을 고려하여 결정해야 하는 것이죠.
부동산 시장은 언제나 변화합니다. 현재의 상황과 트렌드를 파악하고, 주택 구매에 대한 결정을 내릴 때에는 정보를 충분히 모으고 고려한 후 행동하는 것이 중요합니다.