부동산 세금의 종류와 올해부터 달라지는 부동산 세금 총 정리

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부동산 세금의 종류

월세든, 전세든, 매매든 무엇이든 집을 계약한다는 것은 인생에서 가장 큰 일 중에 하나가 아닐까 싶습니다. 특히 대부분은 인생에서 가장 큰 목돈을 투자하는 시기이기도 하기 때문에 여러가지 다양한 정보도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

누구나 처음에 집을 계약할 땐 어떻게 해야 되고, 무엇을 해야 되는지 몰라 당황스럽기 마련입니다. 그래서 부동산과 관련된 세금의 종류올해부터 달라지는 부동산 세금을 꼼꼼히 정리해 보았습니다.

1. 취득세

취득세는 집을 사면 내는 세금입니다. 말 그대로 부동산을 취득했을 때, 즉 집을 사서 소유하게 됐을 때 내는 세금이기 때문에, 기존의 집 주인으로부터 집을 사거나, 신축 아파트를 분양 받을 때, 상속 또는 증여를 통해 집을 받았을 때도 내야 합니다.

과거에는 취득세와 등록세를 따로 냈었지만, 2011년부터 함께 내도록 변경되어 ‘취등록세’라고 불리기도 합니다.

취득세의 계산은 집의 가격과 1주택자 인지 다주택자 인지 등에 따라 세율이 달라지는 만큼 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

만약 태어나서 처음으로 집을 산 경우라면, ‘생애최초 주택구입자’로서 취득세를 감면받을 수 있고, 집값이 1억 5천만 원 이하 일 경우 100%, 1억 5천만 원을 초과한다면 취득세의 50%로, 최대 200만 원까지 감면 받을 수 있습니다.

2. 재산세와 종합부동산세

재산세와 종합부동산세, 즉 종부세는 집 주인이 매년 내야 하는 세금입니다. 재산세는 재산을 가진 사람이 내야 하는 세금으로, 부동산을 가지고 있는 경우에는 7월과 9월에 나눠 2번을 내야 합니다. 하지만 만약 재산세가 20만 원 이하 일 경우에는 한 번에 내면 됩니다.

종합부동산세는 공시지가가 11억 원이 넘는 부동산을 가지고 있을 경우에 내는 세금입니다. 하지만 다주택자의 경우에는 가지고 있는 부동산의 공시지가를 합친 금액이 6억 원 이상일 경우 종합부동산세를 내야 합니다.

공시지가는 국토교통부 장관이 평가해 공시한 토지 가격으로, 일반적으로 부동산을 사고 팔 때 형성되는 매매가보다 낮게 책정됩니다.

재산세와 종합부동산세는 6월 1일을 기준으로 매겨지는데, 만약 가지고 있는 아파트를 5월 31일에 팔았다면, 재산세와 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다. 하지만, 6월 2일에 팔았다면 재산세와 종합부동산세를 내야 합니다.

이런 이유 때문에 집을 파는 경우에는 6월 1일 이전에 집을 파는 것이 좋다고 하는 거죠. 물론 집을 사는 사람 입장에서는 당연히 6월 1일 이후에 집을 사고 싶어합니다. 그래서 5월~6월 사이에 집을 거래하는 경우에는 서로간의 원만한 합의가 필요하다고 합니다.

3. 양도소득세

양도소득세는 집을 팔 때 내는 세금으로, 집을 팔 때 번 돈, 즉 집을 팔 때의 가격에서 집을 살 때의 가격을 뺀 돈에 대한 세금입니다. 양도소득세 역시 집 값에 따라 세율이 다르게 붙는데, 기본세율은 6~45%입니다.

다주택자의 경우에는 기본세율에 일정 세율을 더 붙인 양도소득세를 냅니다. 이를 중과세라고 하는데, 2주택자의 경우에는 20%p를 더해 26~65%의 양도소득세를 내게 되고, 3주택자의 경우엔 30%p를 더해 36~75%의 양도소득세를 내게 됩니다.

하지만, 지난 해 6월 21일 나온 윤석열 정부의 부동산 정책에는 다주택자의 양도소득세를 줄여주자는 내용이 포함되어 있기 때문에, 2023년 5월 9일까지는 다주택자도 기본세율만 적용받을 수 있습니다. 그렇지만 집을 갖고 있는 기간이 2년 미만일 경우에는 중과세율이 적용된다고 하네요.

양도소득세는 국세청 홈택스에서 미리 계산해볼 수 있습니다.

국세청 홈택스 모의계산

부동산 세금 총 정리

취득세

1~2 주택자의 경우
6억이하: 1%
6억~9억 이하: 2%
9억 초과 시: 3%
다주택자/법인의 경우
3주택자: 조정지역 6%, 비조정지역 4%
4주택이상: 법인 조정지역 6%, 비조정지역 6%

중과배제

  • 공시지가 1억이하 주택(정비주택 제외)
  • 상속주택(5년 내)
  • 농어촌 주택
  • 가정어린이집 (3년이상) 등

취득세 감면

  • 임대주택: 공시가 3억(수도권은 6억) 이하
  • 60m2 이하: 신축, 분양 공동주택 2개월내 취등록시 100% 감면
  • 60-85m2: 50% 감면(20호 이상 등록시)

종합부동산세

1주택자 기본공제 상향

  • 1주택자: 12억
  • 공동명의자: 18억
  • 개인: 9억

종부세율 부담 완화

1. 공정시장가율 변경 80%
2. 종부세율 조정
1 ~ 2주택자: 0.5 ~ 2.7%
고가 3주택자(공시가 합산 24억): 2~5%
다주택 보유 법인의 종부세율: 6% 중과세율 적용
3. 세부담 상환
모두 150%

종부세 주택수 제외 특례주택

  • 일시적 2주택자(취득후 3년 내 종전주택 양도)
  • 상속주택(5년간 주택수 제외, 지분율 40% 이하)
  • 지방 저가주택(공시가격 3억 이하, 수도권 제외)
  • 1주택과 다른 주택의 부수 토지 함께 소유

소득세

임대소득 감면/공동주택 소유
소형임대 사업자 세액 감면(2025년 말까지 연장)
임대주택 1호: 75% / 2호이상 : 50%
1주택 고가주택 기준 상향: 12억
월세 세액공제 확대: 연봉 5500만~7000만 15%, 연봉 5500만 미만 17%(4억 미만 대상 주택)
전월세보증금 대출원리금 상환액 소득공제 한도 확대: 400만

양도세

1 주택자 비과세

  • 비과세 공제액: 12억(21년 12월 8일 이후 거래분 부터)
  • 다주택자 최종 1주택 시점부터 보유, 거주기간 재기산제도 폐지, 실제보유, 거주기간 계산
  • 장기보유특별공제 3년이상: 24~ 최대 80% 공제

일시적 2주택자 비과세

  • 조정지역 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 완화
  • 2년 이내 종전주택 양도 & 전입의무 폐지
  • 둘 중 하나 비조정 지역이면 3년 이내
  • 종전주택 有: 신규주택 취득시점 기준
  • 종전주택이 없거나, 둘 다 분양권일 경우: 먼저 주택으로 전환되는 주택 취득 시점 기준

다주택/법인

  • 다주택자 양도세 중과 유예 : 22.05.10~24.05.09(1년 추가로 연장)
  • 기본 세율 6~45%(장기보유특별공제 3년이상부터 적용)
  • 법인이 주택 양도시 기본 세율 (10~25%)에 20% 추가 법인세

중과 배제

  • 일시적 2주택 (지역관계없이 3년)
  • 혼인합가 (혼인신고일로 부터 10년 이내 1채 처분)
  • 2주택자가 공시지가 1억이하 주택 매도시 (매도시점 기준) 3주택x
  • 어린이집(5년후), 지방 저가주택(기준시가 3억이하)
  • 1억이하 소형주택 / 취학 / 근무/ 요양 목적 (1년이상 거주)

분양권/입주권

24년 이후 양도분부터 적용
입주권
1년미만(45%), 1년 이상(6~45% 일반과세)
분양권
모든 지역 1년 미만(45%), 1년 이상(6~45% 일반과세)
주택수 판단
입주권과 21년 이후 취득 분양권(양도세 비과세 및 중과여부 판단시 주택수 포함)
조합원 입주권 비과세 특례
관리처분인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 맞춘 무주택, 1주택자

1주택 취득후 3년이내 입주권 양도

  • 장기보유특별공제 최대 30% 적용 가능
  • 단기 양도세율(24년 양도분 부터 적용)

2년 미만 단기 보유 양도세

  • 45% (1년미만 70%, 1년이상 60% 폐지)

상가주택

  • 22년이후 매도시 실거래가 12억이상: 주택, 상가 면적 분리하여 상정
  • 실거래가 12억 이하: 주택면적이 상가면적보다 크면 비과세

디디돌, 특례보금자리론, 보금자리론 비교

구분 디딤돌
(변경, 2023.1 ~)
특례보금자리론
(2023.1.31 ~ 2024.1.31, 한시적)
보금자리론
주택가격
5억
3억(만30세 이상 미혼 단독세대주)
6억(신혼)
9억
6억
가격기준
KB, 감정, 매매가 중 낮은 것 기준, 5억 이하
KB, 감정, 매매가 모두 9억 이하, 신청일 기준
KB, 감정, 매매가 모두 6억 이하, 신청일 기준
면적
85m2 이하
60m2 이하(만30세이상 미혼 단독세대주)
없음
없음
기본자격
세대원 전원 무주택자인 세대주
무주택(구입)
1주택(구입, 상환, 보전)
무주택, 처분조건 1주택
소득
6천(싱글, 부부합산)
7천 (생애최초, 신혼, 2자녀이상)
없음(우대형: 가격 6억 이하, 소득 1억 이하)
7천(싱글, 부부합산)
LTV
70%
80%(생애최초)
70%(비규제/실수요자)
60%(규제)
80%(생애최초)
* 실수요자: 가격 8억, 소득 9천, 무주택
70%(비규제)
60%(규제)
DTI
60%
60%(비규제/실수요자)
50%(규제)

60%(생애최초)

60%(비규제)
50%(규제)
최대한도
2.5억(신혼 4억, 3자녀 3.1억)
1.5억(만 30세 이상 미혼, 단독세대주)
3억(생애최초)
2억(생애최초, 만 30세 이상 미혼, 단독세대주)
5억
3.6억
4.2억(생애최초, 부부)
전입의무
1개월 이내 전입, 1년 실거주
없음
없음
주택수 검증
없음
1년 단위, 6개월 이내 처분
1년 단위, 6개월 이내 처분
순자산 가액
5.06억 이하
없음
없음
용도
구입
구입, 보전(반환), 대환
구입, 보전(반환), 대환
만기
10, 15, 20, 30(거치1년)
10, 15, 20, 30, 40, 50
(40년 만39 or 신혼)
(50년 만34 or 신혼)
10, 15, 20, 30, 40, 50
(40년 만39 or 신혼)
(50년 만34 or 신혼)
금리
우대금리 소급 O
우대금리 소급 X
우대금리 소급 X
우리나라의 총 인구 추계(통계청)

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