목동신시가지 재건축 및 단지 정보 총 정리

목동신시가지의 상황

지난 포스트에서 목동신시가지 재건축에 대한 글을 올렸는데, 머니투데이 정다운 기자님의 목동신시가지에 대한 훌륭한 분석 기사가 있어 이에 대한 내용을 추가로 정리했습니다.

정부의 부동산 규제 완화로 수혜를 본 재건축 단지 중 하나로 서울 양천구 목동 택지개발지구(목동신시가지 아파트)가 꼽히는데, 전임 정부에서 안전진단 기준이 강화된 탓에 그동안은 재건축 사업에 진척이 없었습니다.

하지만 지난해 12월 기준이 완화되면서 단지 대부분이 안전진단의 문턱을 넘게 되었고, 이와 함께 5년이나 시간을 끌던 목동 지구단위계획까지 통과되어 이 일대의 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

지난해 12월 정부의 재건축 안전진단 기준 합리화 방안 발표 이후 올 초 3, 5, 7, 10, 12, 14단지가 ‘조건부 재건축’에서 ‘즉시 재건축’이 가능해졌고, 1, 2, 4, 8, 13단지도 2월에 안전진단을 통과했습니다.

3년 전 안전진단을 가장 먼저 통과한 6단지까지 포함하면 총 12개 단지가 재건축을 추진할 수 있게 됐는데, 아직 안전진단을 통과하지 못한 신시가지 9, 11단지도 조만간 안전진단을 신청할 예정이라고 합니다.

목동신시가지 1~14단지는 1985년에서 1988년 사이에 지어졌기 때문에, 14개 단지 모두 재건축 가능 연한인 30년을 넘긴 상태로, 총 392개동, 2만6635가구에 달하는 신시가지는 초등학교만 10개, 중학교 6개를 끼고 있는 데다 학원가도 탄탄해 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군으로 꼽히는 지역입니다.

때문에 서울의 영등포, 여의도는 물론 인천, 부천, 안산, 광명, 김포 등 수도권 서부 지역 학부모들에게 인기가 많아 서울·수도권 서남권 주택 시장의 대장 지역으로 군림하고 있습니다.

또 목동은 대규모 녹지지대가 조성되어 ‘공원 위에 지어진 아파트’라고 불릴 만큼 자연환경이 좋은데, 이들 단지 주변으로는 지하철 5호선인 목동역, 오목교역, 신정역이, 2호선인 신정네거리역, 양천구청역 등이 지나는 만큼, 서울에서도 강남 다음으로 학군·교통·주거환경이 뛰어난 곳입니다.

또 단지 대부분이 대지지분이 높아 투자 가치가 높은데, 목동신시가지 1~14단지는 저층(5층), 중고층(15층 또는 20층) 아파트가 섞여 있음에도 대지면적이 공급면적의 80%를 넘고, 용적률도 110~140%대로 낮은 편입니다.

3종 주거지역의 경우 재건축을 진행하면서 용적률을 250%까지 확보할 수 있어 공간을 2배 이상 늘릴 수 있는데, 만약 용적률 인센티브를 받아 300%까지 올릴 수 있다면, 사업성은 더 높아지기 때문에 실거주 목적이든 투자 목적이든 수요자들이 관심이 꾸준히 높을 수 밖에 없습니다.

여기에 지난 2월 정부가 택지 조성 사업 완료 후 20년이 넘은 100만m² 이상의 노후계획도시를 특별정비구역으로 지정해 체계적 정비를 지원하겠다고 밝혔는데, 목동·신정동·신월동 일대가 대상지로 지정되면서 사업 진행 속도가 빨라질 가능성도 열렸습니다.

특별정비구역에서는 안전진단 규제가 완화 혹은 면제되고 종 상향을 통해 용적률 높이기가 가능한 만큼, 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 지을 수 있게 됩니다.

전반적인 규제 완화 분위기 속에서 목동 재건축 시장의 최근 분위기는 ‘속도전’의 형태를 띄고 있는데, 이는 신시가지 아파트만 2만6000가구가 넘는 만큼, 14개 단지가 일제히 재건축을 추진하는 것이 현실적으로 불가능할 것으로 전망되기 때문입니다.

이렇다 보니 단지마다 다른 단지보다 먼저 사업을 진행하려는 분위기가 형성되고 있는데, 서울시가 시범 격으로 앞 단지와 뒷 단지에서 각각 한 곳씩 인허가를 내주지 않겠냐는 얘기가 나오면서 단지마다 경쟁하듯 속도를 내는 분위기라고 합니다. 참고로 ‘앞 단지’는 행정구역상 목동인 1~7단지를, ‘뒷 단지’는 신정동인 8~14단지를 의미합니다.

단지별 특징

1~14단지는 비슷한 시기에 지어졌지만 시공사와 평면, 조경이 모두 다르기 때문에 같은 평형이어도 대지지분이 조금씩 다르고, 그동안은 학군이 좀 더 좋거나 큰 학원가가 가까운 앞 단지가 시세를 이끄는 경향이 있었다고 합니다.

1, 2, 3단지

1단지는 9호선 신목동역 역세권이라는 점이 가장 큰 장점이고, 안양천길, 서부간선도로, 올림픽대로 접근이 편리합니다. 다만 인근 목동 열병합발전소의 소음과 환경 유해성에 대한 우려가 늘 문제로 지적되고 있어 14개 단지 중에서는 선호도가 낮은 편입니다.

2단지는 주변 학군이 잘 갖춰진 편으로, 초등학생 자녀는 월촌초에 배정받게 되고, 월촌중, 신목중, 한가람고, 양정중·고, 진명여고 등이 단지에서 가깝고 학원가와 인접해 있어 어린 자녀를 둔 실수요자들의 선호도가 높은 단지입니다.

2단지와 3단지 모두 안양천, 파리공원, 오목공원, 용왕산근린공원 등이 가까워 야외 활동을 즐기기에 좋고, 생활편의시설로는 목동종합운동장, 홈플러스, 현대백화점, 이마트, 코스트코 등이 멀지 않은 편입니다.

다만 1~3단지는 용도지역이 2종 전용주거지역이기 때문에, 최고 용적률을 200%까지 받을 수 있어 상대적으로 사업성이 떨어집니다. 서울시가 지난해 말 목동 지구단위계획 변경안을 확정하면서 이들 단지를 3종으로 상향하는 용도지역변경안을 통과시키긴 했지만, 추가로 짓는 아파트(5100여가구)의 약 20%를 ‘공공기여(임대주택)’로 내놓아야 하는 만큼, 1~3단지 주민들은 ‘조건 없는 종 상향’을 요구하고 있습니다.

4, 5단지

4단지와 5단지 사이에는 목동의 중심 학원가가 있고, 남쪽으로 현대백화점, 메가박스 영화관 등이 밀접한 중심상업지구와 모두 가깝습니다. 5단지는 용적률(116.7%)이 신시가지 14개 단지 가운데 가장 낮고, 가구당 평균 대지지분(29.2평)은 가장 큰 단지로, 사실상 7단지와 함께 목동 일대 아파트의 시세를 이끌던 단지입니다.

4단지(1382가구)는 8단지(1352가구)에 이어 두 번째로 규모가 작은 단지이지만, 단지의 남측으로 지나는 국회대로 총 7.6km 구간을 지하화하는 공사가 진행 중으로, 방음벽이 없어지고 지상 공원이 조성되면 4단지에는 호재로 작용할 것으로 보입니다.

6단지

6단지는 신시가지 단지 가운데 안전진단을 가장 먼저 통과했는데, 지난해 서울시의 신속통합기획 대상지로 최종 선정됐고 가이드라인 마련을 위한 기획 설계 용역에 착수한 상태입니다. 올해 상반기가 지나면 기획안이 윤곽을 드러낼 것으로 전망되는데, 6단지의 동쪽으로는 안양천이 흐르고 단지 바로 옆에는 이대목동병원이 있습니다.

7단지

7단지는 목동신시가지 일대의 대장 단지로, 목동 번화가인 목동오거리를 끼고 있고 5호선 목동역과 접해 있는 단지입니다. 총 2550가구 규모로 14개 단지 가운데 가장 큰데 용적률은 여전히 120%대이고, 단지 주변으로는 고급 주상복합 아파트도 있습니다. 또 단지 내에 초등학교 두 곳, 중학교 한 곳을 품고 있는 초품아 단지로, 701~715동까지는 목운초, 716~734동은 서정초에 진학하게 됩니다.

8단지

8단지는 저층 아파트 없이 중·고층으로만 이뤄져 있는 단지인데, 용적률이 154.9%로 신시가지에서는 13단지(159.6%)에 이어 두 번째로 높습니다. 다른 단지 대비 같은 평형의 대지지분도 낮은 편인데, 대신 7단지와 마찬가지로 현대백화점, 이마트, 홈플러스, 대한민국예술인센터 등 오목교역 일대에 집중된 편의시설을 이용하기에 편리한 입지입니다.

9단지

9단지는 서울남부지검, 서울남부지법을 끼고 있어 목동에서는 ‘법조 단지’로 불리는 단지로, 2차 안전진단(적정성 검토)에서 ‘C등급(재건축 불가)’ 판정을 받아, 안전진단을 주민 모금부터 다시 시작해야 하는 상황입니다. 현재는 예비 안전진단을 다시 신청하기 위해 준비 중이라고 합니다.

10단지

10단지는 동별 위치에 따라 2호선 지선인 신정네거리역이 도보 5~10분 거리에 위치해 있어 걸어서 이용 가능하고, 신서초, 양명초 등이 가깝습니다.

11, 12단지

11단지와 12단지는 목동신시가지 단지 중 가장 외곽에 있는데, 김포공항을 오가는 비행기 소음에 노출되어 있고, 20평과 27평의 두 가지 소형 평형만 있어 다른 단지보다 상대적으로 낮은 가격으로 거래되는 단지입니다.

하지만, 11단지, 12단지의 27평 A타입의 대지지분은 각각 21.38평, 20.8평으로 14개 단지의 같은 평형 가운데 가장 높아 재건축 연한이 가까워진 2015년부터는 매매 가격은 저렴한데 대지지분이 상대적으로 넓은 단지로 오히려 주목을 받고 있으며, 12단지는 중심 상권 및 학원가와 가깝다는 장점이 있습니다. 다만 11단지는 2021년 안전진단에서 최종 탈락해 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다는 부담감이 있습니다.

13, 14단지

13단지와 14단지는 2호선 지선인 양천구청역이 가깝고, 신정교 방향에서 버스를 타고 한 정거장이면 1·2호선 환승역인 신도림역을 갈 수 있습니다. 14단지는 목동 아파트 중에서는 유일하게 3000가구가 넘는 초대형 단지이고, 13단지 역시 2280가구로 규모가 큰데, 용적률은 13단지 161.25%, 14단지는 145.76%로 다른 단지보다 상대적으로 높습니다.