높아지는 전세금반환보증보험의 가입 문턱

앞으로 보증금은 집값의 90% 이하

정부는 5월 부터 전세금반환보증보험(보증보험)의 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 변경합니다. 전세가율은 집값 대비 전셋값의 비율을 말하는데, 5억 원짜리 집의 전세가 4억 원이면 전세가율은 80%로 계산이 됩니다.

이 전세가율을 기준으로 현재는 3억 원짜리 집의 전세를 보증금 3억 원에 계약을 해도 보증보험에 가입할 수 있는데, 앞으로는 보증금이 집 값의 90%인 2억 7000만 원 보다 낮아야 가입을 할 수 있게 됩니다.

전세 사기의 대부분이 전세 값이 집 값과 같아도 보증보험에 가입할 수 있다고 임차인을 안심시킨 후에 고액으로 전세 계약을 맺고, 보증금을 빼돌리는 방식이기 때문에, 이런 형태의 전세 사기를 막기 위한 조치라고 하네요.

5월 부터 변경되는 ‘전세가율 90%’가 적용되는 것은 5월 1일부터 발생되는 신규 전세 계약 부터이고, 보증보험에 이미 가입했지만, 이를 갱신하는 임차인의 경우에는 2023년 12월 말까지만 100% 기준을 적용해 준다고 합니다.

전세금반환보증보험은 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품으로, 보증기관은 우선 임차인에게 보증금을 돌려주고, 추후에 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이 전세금반환보증보험은 HUG, SGI서울보증, HF의 세 곳에서 운영하고 있습니다.

임차인의 입장?

전세금반환보증보험은 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도이지만, 이번의 기준 변경으로 불만의 목소리도 나오고 있다고 하네요.

그 이유는 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 올해 2월 14일을 기준으로 다세대·연립주택을 포함하는 수도권 빌라의 32.7% 정도가 이미 전세가율 90%를 초과했기 때문인데, 이는 결국 수도권의 빌라 임차인 10명 중 3명은 추후에 보증금의 일부를 월세로 돌려야 보증보험의 보호를 받을 수 있기 때문입니다.

즉 전세가율이 90%를 넘는 임차인은 울며 겨자먹기로 반전세로 전환하여 월세를 납부해야 하기 때문에, 임차인을 보호하기 위한 정책이 되레 임차인에게 부담을 준다는 비판이 나오고 있는 것이죠.

만약, 3억 원짜리 빌라의 전셋값이 3억 원이면 보증보험에 가입할 수 없기 때문에, 보증금을 2억 7000만 원으로 낮추고 나머지 3000만 원을 월세로 돌려야 보증보험에 가입할 수 있게 됩니다.

임대인의 입장

임대인도 불만입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• HUG는 올해 공시가격의 150%까지 허용하던 ‘보증 한도’를 126%로 낮춥니다.
• 올해 빌라 등 공동주택의 공시가격은 평균 18.61% 하락했습니다.
• 공시가격의 급락에 따라 자연히 보증 한도 기준선도 내려갑니다.
• 보증금을 웬만큼 낮추지 않으면 보증보험 가입 기준을 충족하기 어려워 집니다.

즉, 앞의 과정들이 자연적으로 발생하기 때문에, 선량한 임대인들마저 임차인을 구하지 못해 애를 먹을 거라고 주장하는 것이죠.

일반적으로 임차인은 보증금을 떼이지 않기 위해 보증 한도 내에서 전세 계약을 하게 됩니다. 예를 들어 공시가격이 3억 원인 빌라의 임대인은 이 전에는 보증 한도의 150%인 4억 5000만 원에 전세를 놓을 수 있었던 반면, 올해는 같은 빌라의 공시가격이 2억 8000만 원으로 떨어지고, 강화되는 보증제도로 인해 최대 3억 5000만 원까지만 받을 수 있게 되는 겁니다.

공시가격은 정부가 세금을 부과하기 위해 직접 조사하여 정하는 부동산 가격으로, 정부가 공시가격을 조사하는 이유는 실거래가가 수시로 바뀌어 세금과 같은 공적 업무의 기준이 될 수 없기 때문입니다.

그래서 정부는 공시가격을 일반적으로 실거래가보다 낮게 책정하게 되는데, 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘어나는 이유 때문이기도 합니다. 때문에 이런 이유들이 복합적으로 작용하여 임대인은 결국 보증금의 차액인 1억 원 정도를 직접 부담할 수 밖에 없는 구조가 되는 겁니다.

Epilogue

바뀌는 보증보험의 가입 기준은 전세 사기를 예방하기 위해 정부가 새로 내놓은 안이지만, 임차인은 물론 임대인까지 불편해지는 모습입니다. 전세 사기를 예방하기 위한 전세가율의 하향 조정은 필요한 부분이지만, 임차인에게 그 비용을 전가하거나 임대인의 보증금 반환에 곤란함을 겪지 않도록 세밀한 사회적 접근을 고려할 필요가 있어 보입니다.