이 글은 부동산 스터디 카페 samtoshi님의
’23년 3월 서울 아파트 시장 정리’
라는 글을 참고했습니다.
부동산스터디카페에 비정기적으로 올라오는 글 중에 ‘samtoshi’님의 글이 있습니다. 이 분의 글은 데이터에 기반한 객관적인 분석력을 자랑하는데, 2022년의 하락장을 예측해 맞히기도 했죠.
어쩌면 현재의 부동산 시장 상황도 데이터에 기반해 가장 정확하게 보고 있을지도 모릅니다. ‘samtoshi’님은 최근에 3월 부동산 지표를 통해 부동산 시장을 예측하는 글을 올렸는데, 그 내용에 따르면 전세가율이 48% 아래로 내려가는지, 아니면 다시 올라가는지가 관건이라고 하네요.
다음은 ‘samtoshi’님이 올린 글의 전문입니다.
데이터에 기반한 부동산 시장 분석
3월달 지표가 나왔습니다.
늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.
서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다. 즉, 여기서 말하는 3월 시세 증감률은 2월 중순부터 3월 중순까지를 말합니다.
② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 ‘계약일’이 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월로, 3월 거래량의 정확한 수치는 4월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지의 Data만 참고해주시면 되겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
3월 서울 아파트 매매 시세 증감률은 -1.17% 입니다.
2월의 -1.20%와 별 차이가 없는 증감률이긴 합니다만, KB 시세 기준으로는 작지 않은 하락률이기도 합니다.
다만 1월부터 시장이 어느 정도 반등한 걸로 파악되고 있음을 감안한다면 확실히 KB부동산의 상승/하락 반영은 2~3개월 가량 후행하는 것으로 보입니다. 하지만 1986년부터 Data가 축적되어 있다는 점이 KB부동산의 최대 장점이다보니 계속 Data를 인용하고 있습니다.
작년의 가파른 하락 및 올해 1월 규제 완화 이후 개선된 매수 심리로 반등이 일어나고 있다는 판단입니다. 하지만 상승으로 완연한 추세 전환을 이루기에는 체력이 부족하다는 말씀을 드린 바 있는데 그 체력에 대해서는 4월 중순이나 후반부에 다시 말씀드릴 기회가 있을거 같습니다.
실제 반등폭이 잦아들고 있다는 생각도 드는 요즈음입니다.
전반적으로 매매 매물이 가파르게 증가하고 있는 모습이 눈에 띕니다. 이를 제대로 뚫어내려면 어느 정도 체력 축적이 동반되어야 하는데 현재로서는 그런 모습은 보이지 않습니다. 다만 전세가율은 반등 조짐이 있습니다.
2월부터 전세 매물이 소진되기 시작하면서 전세 값도 다시 반등하고 있다는 사실은 주변을 돌아보면 확인이 되실 것 같습니다. 실제 그 추세가 현재까지도 이어지고 있는데 매매 매물의 증가와 전세 매물의 감소가 일어나는 현상은 필연적으로 전세가율의 반등을 초래시킬 수밖에 없습니다.
매매값의 반등을 지속시키는 트리거, 상승 동력을 확충시키는 요소는 여러 가지가 있을 수 있는데 그 중 하나가 유동성과 수급입니다.
그 중에 상승 동력을 보강하는 수급이라면 전세가율의 상승도 거론될 수 있는데 관건은 전세가율이 어디까지 올라주냐, 즉 ‘매매값을 밀어올릴 만한 단계까지 올라와주냐’ 입니다.
다만 하반기에 반포 래미안 원베일리 2,990호와 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 6,702호의 입주가 9월과 11월에 있는데, 이 부분이 전세값 상승 추세에 악재로 작용할 가능성이 커보입니다.
개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 입주를 2024년 1월로 알고 계신 분들도 많은거 같은데, 이 중 조합원 5,045호는 2023년 11월부터 입주하고 일반분양 및 임대 1,657호가 2024년 1월부터 입주가 맞습니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매값 추이인데, 모든 분위의 매매값이 하락중입니다. 하지만 5분위, 즉 상위 0~20%의 하락률이 상대적으로는 가장 낮은 상황도 지속되고 있습니다.
3개월 전 대비 하락률은 5분위 -3.2%, 4분위 -4.8%, 3분위 -5.9%, 2분위 -4.6%, 1분위 -4.7%입니다.
이는, 지난 상승장에서는 상급지일 수록 초과 상승하여 하락장때는 거꾸로 상급지가 초과 하락한 것과 달리, 이번 상승장에서는 2019년 12월 이후 15억 이상 주택 대출 금지로 인해 상급지의 거품이 덜 꼈기 때문으로 풀이됩니다.
그래프 상에서 2022년 10월에 5분위만 갑자기 매매값이 오르는 모습인데, 이는 KB부동산에서 조사대상 표본 범위를 바꿨기 때문입니다.
전세가율은 2016년 7월 75.1%를 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 1월 70%를 뚫고 내려갔고 같은 해 11월에 60%를 뚫고 내려갔습니다.
2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점 56.3%을 찍고, 10월 54.6%까지 완만히 하락하다가 마치 힘겨루기라도 하듯 2022년 10월 54.7%까지 동일 수준을 유지중이었는데, 11월 53.9% → 12월 52.9% → 1월 52.0% → 2월 51.2% → 3월 50.9%로 하락중입니다.
다만 보시다시피 전세가율 하락폭은 축소되고 있는게 보이는데, 시세 반영이 느린 KB부동산 기준으로도 조만간 전세가율 반등은 있을 것 같습니다.
과거 사례로 볼 때, 서울 부동산 매매값을 본격적인 하락 추세로 인도할 전세가율은 48% 내외, 매매값을 하락장에서 상승장으로 본격 전환시킬 전세가율은 60% 정도로 보고 있습니다.
전세가율이 48%에 달하기 전에 반등한다면 당분간 지지선 역할은 할거 같다는 생각입니다. 다만 아까 말씀드린 바와 같이 하반기에 반포와 개포의 대단지 입주 여파가 어느 정도 영향을 미칠지가 관건이 되겠습니다.
부동산 스터디, ’23년 3월 서울 아파트 시장 정리(samtoshi)’