내 집 마련의 방법은 크게 매매, 청약, 경매까지 세 가지로 나뉩니다. 이 중 청약의 기회를 잡기 위해 ‘주택청약저축통장’을 만들어 매달 얼마씩 저축하는 분들이 많습니다. 청약이란 새로 짓는 아파트의 분양권을 얻기 위한 방법으로, 청약 공고가 나오면 계약을 신청, 즉 청약을 하고, 추첨 결과에 따라 분양권을 획득할 기회를 얻는 제도입니다.
그렇지만, 분양권을 얻었다고 해서 바로 입주할 수 있는 건 아니죠? 계약금 입금을 완료했더라도, 계약 시점과 입주 시점 사이에는 약 2~3년의 긴 텀이 존재합니다. 그 이유는 우리나라의 분양 방식 때문인데, 대부분의 건설사들이 아파트와 같이 큰 건물을 지을 때는 ‘선분양 제도’를 활용하고 있기 때문입니다.
아파트 짓는 데 드는 돈은 어떻게 충당할까요?
아파트처럼 큰 규모의 건축물을 짓는 경우라면 우선, 건물을 짓기 위한 넓은 토지를 구하고, 그 이후에 공사에 들어가 그 위에 건물을 올리게 됩니다. 즉, 이 모든 과정에는 건설사의 입장에서도 매우 큰 돈이 들어가게 되는데, 바로 토지를 매입하고 공사를 진행할 자금인 것이죠.
건설사가 건물을 다 지은 후에 집을 한 채씩 나눠파는 방식을 후분양이라고 하는데, 이렇게 후분양을 하기 위해서는, 토지 매입과 건설 공사의 모든 과정에 필요한 비용을 주택사업자가 모두 끌어와야 합니다. 그렇기 때문에 건설사의 입장에서는 상당한 리스크와 부담을 지게 됩니다.
물론, 후분양 방식을 사용하는 국가도 있습니다. 이 경우에는 건설업체가 우선 토지에 대한 비용을 조달하고, 공사비는 금융기관의 프로젝트 파이낸싱을 주로 이용하게 됩니다. 즉, 후분양 방식은 어느 정도 금융시장이 발전한 상황하에서 사용할 수 있는 방법인 것이죠.
선분양 제도
1980년대, 우리나라 정부는 대량의 주택공급이 필요한 상황이었습니다. 하지만 이렇게 대량의 주택공급이 필요한 것에 반해 정부의 재원은 한정적일 수 밖에 없었습니다. 당연히 민간에서 주택공급을 담당하는 사업자도 자금이 넉넉한 상황이 아니었기 때문에, 대량의 주택공급은 쉽지않은 일이었습니다.
건설사의 입장에서는 금융기관이 대출을 해준다 하더라도 부담이 클 수 밖에 없었는데, 막대한 자금을 빌려, 토지 매입, 건설, 분양의 전 기간에 걸쳐 이자를 내야 했기 때문입니다. 또 금융기관의 입장에서도 주택사업자만 믿고 큰 돈을 빌려주는 것인 만큼, 쉽지도 않았을 겁니다. 그래서 우리나라 정부는 이런 공급 측면에서의 한계를 해소하기 위해, 선분양 방식을 통해 주택을 공급하기 시작했던 겁니다.
선분양을 통해 건설하는 경우 건물이 다 지어지기 전에 입주예정자를 모집하고, 분양을 진행하기 때문에, 주택사업자는 입주예정자인 ‘피분양자’로부터 받는 분양대금으로 공사비를 충당할 수 있었던 것이죠.
선분양 방식의 구조
주택이 완공되지 않은 상태에서 분양 계약을 하려면, 무언가 신뢰할 수 있는 근거가 있어야 합니다. 즉, 보증이 필요한 것이죠. 그래서 주택도시보증공사가 분양보증을 제공했는데, 이렇게 선분양 방식으로 주택을 공급하기 위한 제도가 보완되면서, 현재와 같은 주택 시장의 관행이 유지되어 왔습니다.
완공 전까지 계약금과 중도금 납부하기
당연히 선분양 방식은 피분양자에게도 이점이 있습니다. 만약 이미 지어져있는 주택을 매매해야 한다면, 상대적으로 짦은 시간 내에 전체 매매자금을 마련해야 하는데, 분양을 받는 경우에는 자금을 마련하기위한 시간적 여유가 생기기 때문입니다.
청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 순으로 돈이 나가게 되는데, 선분양 방식으로 계약하는 시점에는 입주예정자인 ‘피분양자’가 주택사업자에게 총 분양가액의 약 10~20% 정도를 계약금으로 지급합니다.
하지만, 계약금을 충당하기 위한 목적의 대출상품은 별도로 없기 때문에, 피분양자의 개인 자금이 필요합니다. 즉, 청약에 당첨됐더라도 초기 계약금을 낼 수 있을 정도의 현금은 필요하다는 뜻입니다.
이후, 완공되기까지 약 2년 동안 시행사에 지급해야 하는 중도금은 보통 총 분양가액의 60% 정도입니다. 이 중도금은 한꺼번에 다 내는 것은 아니고, 10%씩 여섯 차례에 걸쳐 납입을 하게 됩니다.
중도금부터는 은행에서 전용 대출을 받아서 낼 수 있는데, 규모가 큰 건설사업이라면 시행사가 특정 금융기관과 협약을 맺어 중도금 대출을 받는 경우도 있고, 이 중도금대출에 대한 이자를 시행사가 부담하는 경우도 있습니다.
물론, 중도금대출을 받을 때도 개인의 기존 대출 보유 여부나 신용점수가 영향을 주지만, 다른 대출에 비해서는 소득 기준이 훨씬 유연합니다. 이는 기본적으로 시행사의 신용을 보고, 주택도시보증공사의 보증이 뒷받침하는 대출이기 때문입니다.
완공 이후 분양대금 완납하기
초기 계약금을 납부하고, 중도금대출을 통해 중도금을 모두 납부하고 나면, 주택 역시 거의 완공 시기에 다다르게 됩니다. 그리고 주택이 완공되어 시행사에서 입주를 시작하면, 피분양자들은 중도금대출을 상환하고, 남아있는 분양대금(잔금)을 납부하게 됩니다.
만약 계약금이 20%였다면, 잔금 시점에 피분양자는 중도금대출 상환자금을 포함해 전체 분양대금의 80%를 마련해야 합니다. 주택이 완공될 때까지 마련한 자금으로 전액을 충당하는 것이 가장 좋겠지만, 돈이 부족하더라도 방법은 있습니다. 바로 담보 대출입니다.
다 지어진 주택은 담보로서의 가치가 있기 때문에, 이 주택을 담보로 돈을 빌릴 수 있습니다. 일반적으로 중도금대출을 제공할 정도의 규모라면, 잔금을 내야 할 시점의 주택담보대출 역시 특정 은행들과 협약이 되어 있을 수 있으며, 이를 보통 ‘잔금대출’이라고 합니다.