다음은 ‘띵가띵가 띵’이라는 분이 부동산 카페에 올린 글로, 큰 틀에서 부동산으로 자산가가 되는 순서를 쉽고 명쾌하게 알려주고 있습니다. 이 분의 글에서 알려주는 것은 총 5단계인데, 이 자산가가 되는 순서 중에서 3단계에서 4단계로 나아갈 수 있느냐 없느냐에 따라 진정한 자산가가 될 수도, 되지 못할 수도 있을 것 같습니다.
왜 일까요? 대부분은 3단계에서 멈칫하기 때문이죠. 물론 3단계까지만 가도 경제적 자유는 충분히 누릴 수 있을 겁니다. 하지만 3단계는 아직 진짜 자산가, 즉 부자라고 불리기에는 약간 아쉬운 것이 사실입니다. 모두 1단계라면 2단계를, 2단계라면 3단계를, 3단계라면 4단계를 위해 노력해보시기 바랍니다. 그렇게 우리의 인생도 우상향 하는 것일 테니까요.
부동산으로 부자되는 방법, 좋은 지분 모아가기
소득에는 다음과 같이 3가지가 있더라.
- 사업 소득
- 노동 소득
- 자본 소득
사업소득의 대표주자는 대기업인데, 기본적으로 기복이 심하다.
노동 소득은 전문직 애들인데 요즘 같은 인플레이션 상황에서는 벌어서 따라가기 쉽지 않다. 지금의 최대 수혜는 자본 소득이다.
노동 소득의 상승률은 2~3프로 정도인데, 전 세계적 자본수익률의 평균은 5프로가 넘는다. 자본 소득은 더구나 규모의 경제가 가능하다.
내가 기껏 연봉 200만원 올리는 동안에도, 10억원의 자산을 가진 중산층은 적어도 일 안하고, 최저 5000만원은 올랐다는 뜻이다. 실제로 수 억은 기본으로 올랐을 것이다.
이래서야 노동 수익으로 자본가를 따라 갈수 있을까?
결국 보통의 봉급쟁이와 영세사장은 자본 수익으로 와야한다. 그런데 멘탈 투자를 하려면 생활비와 이자는 감당할 수 있도록, 기본적인 직업 유지는 필수로 꼭 가져가야 한다.
전 세계의 부자들, 즉 대기업 총수들, 주식 투자자, 부동산 부자들의 공통점은 ‘좋은 지분 모으기’를 했다는 것이다.
워런버핏은 다들 주식 투자자로만 알고 있지만, 사실은 M&A 전문가에 더 가깝다.
바로 여기에 답이 있다. 그의 베스트 프렌드인 찰리멍거는 법률 변호사이고, 투자 협력가다. 기업인수 시에 법률 자문을 검토하고, 워런 버핏도 초창기에 기업 경영을 직접 하기도 했다.
이말은 즉, 단순 투자자가 아니라 저평가 된 기업들의 지분을 모으고, 인수하고, 수 년 동안 가치가 정상화되면 지분을 시장에 주고, 다시 저평가 된 지분으로 교체하는 것을 반복한 거다.
대기업의 총수나 2세들을 보면, 자산의 대부분이 영업소득은 별도고 기업가치 상승에 따른 주식 차액이다. 그들도 기업의 태생 부터, 기업과 같이 가족들과 계속 지분 모으기를 했던 거다.
부자들은 사고 팔고하면서 현금을 쥐기 위한 차액 매매를 하지 않고, 지분 갈아타기와 좋은 지분 모으기를 계속 시도한다.
그럼 우리는 어떻게 해야 할까?
우리도 스윙 매매 보다는, 좋은 지분 교체와 좋은 지분 모아가기를 해야 하지 않을까?
우선 천띠기에서 백억까지 가보자. 이를 위해서는 계속 시장에 있고, 복리의 마법을 이용하고, 좋은 지분으로 갈아타기를 지속해야한다.
1. 백띠기 및 천띠기
규모의 경제를 위해서는 지방의 구축 갭투 및 줍줍 2차 계약금 신용 분양권 투자 등을 통해 억띠기로 올라가야 한다.
이때는 단기, 중기 쨉쨉으로 씨드 풍차 및 경험쌓기 과정이다.
2. 억띠기
이때는 광역시는 신축 갭투 및 분양권, 수도권은 위치 좋은 구축 갭투 및 신축 갭투, 분양권 등을 해야한다.
자산이 1억 → 2억 → 4억 → 8억이 되도록 노력하고, 1건의 실투에서 1.5억 내외의 수익을 올리면 굿이다.
3. 10억띠기
이때 부터는 구축은 버리되, 서울의 경우 준 구축까지만 접근해야 한다.
이때 부터 종부세 압박이 오는데, 딱 방법이 하나있다.
공시가는 작은데 차액은 엄청 큰 부동산, 즉 재건축 재개발 및 수도권 입주권 등에 주목하는 거다.
실제로 부산 온천4 이런 건 공시가 엄청 작은데도 피는 6~7억이다. 초기 때 싹수있을 때 잡아서 장기보다는 중기투자를 해야 한다. 명의도 오로지 1가족이 재개발 풍차 돌리기 하면 중도대출 피해서 6~7건이 가능하고, 실제 50억까지 보유 가능하다. 물론 종부세는 한푼도 안나온다.
4. 50억 이상 띠기
이때 부터는 어쩔수 없이 종부세가 나오므로 상가로 가야한다. 그런데 송충이가 솔잎을 먹어야지 그렇지 않으면 체한다. 그래서 우리가 이미 공부한 지식, 즉 교통망, 도시변화, 주택 지식을 이용해야 한다.
바로 재개발 초기에 소도로 상가주택 매입해서 개발 호재를 다 먹고 도시와 성장을 같이 하는 것이다. 즉 통제권이 있는 시세 차익형 작은 꼬마빌딩이라 생각하면 될 듯하다. 실제로 서울 자산가들은 구성남의 구도심에 많이 한다.
5. 100억 까지
이제부턴 주식, 채권, 펀드를 섞어야 한다. 50억 까지 오면 알아서 잘 하실듯.
결론은 부동산으로 큰 부자가 되는 법을 정리하면, 부자들 처럼 교체 매매로 좋은 지분으로 갈아타고, 복리의 마법을 이용하고, 좋은 지분을 계속 계속 모아가는 것이다.