지역주택조합이란?
지역주택조합이란 지역의 주민이 조합, 즉 단체를 만들어 함께 땅을 사고 집을 짓는 제도를 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 기존의 재개발이나, 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 것을 뜻하는 재건축과의 가장 큰 차이는 땅을 소유하고 있는지의 여부입니다.
즉 재개발, 재건축은 자기 집 또는 땅을 가진 이들이 조합을 만들어 그 자리에 아파트를 짓는 방식인 반면, 지역주택조합은 조합원들이 아파트 지을 땅을 직접 매입해야 한다는 차이가 있기 때문에, 지역주택조합의 조합원들은 해당 지역의 땅 주인을 설득하는 것이 중요하며, 지역주택조합 사업의 성패가 갈리는 것도 바로 이 부분입니다.
그런데 지역주택조합 사업의 경우, 지역주택조합이 목표로 한 땅을 모두 매입하지 못할 확률이 매우 높습니다. 현행법상 아파트 짓기 위해서는 땅을 95% 이상 확보해야 사업 승인이 날 수 있다고 하는데, 지역주택조합의 경우에는 해당 지역의 땅을 직접 매입해야 하기 때문에, 이 과정에서 사업이 진척되지 못하고 지지부진해지는 케이스가 많이 발생하게 됩니다.
그렇다면 왜 땅을 모두 매입하지 못하는 걸까요? 이유는 그 이유는 매우 다양한데, 사람이 덜 모이거나, 돈이 덜 걷히거나, 대출이자를 못 내거나, 알박기가 존재하는 등의 이유 때문입니다. 그래서 실제로 ‘지역주택조합’의 성공 확률은 20%에 불과하다는 통계도 있는 만큼, 절대로 성공하기가 쉽지 않은 사업입니다.
지역주택조합사업은 일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
조합원 모집 → 조합설립인가 → 사업계획승인(토지 확보율 95% 이상) → 착공
특히 지역재개발사업의 경우 개발 예정지를 미리 알고 그 땅의 일부를 사들여 개발을 방해하다가, 개발 사업자에게 고가로 되파는 알박기와 같은 투기 수법으로 한 몫 잡으려고 하는 사람들이 나타나기 때문에 더 어려운 사업이기도 합니다. 최근 장위10구역에 위치한 전광훈 목사의 사랑제일교회가 500억원을 받고, 옮기기로 한 경우가 대표적인 사례라고 할 수 있습니다. 결국 최종적으로 해당 구역의 조합은 사랑제일교회를 배제하는 것으로 의견을 모았다고 합니다.
지역주택조합 피해 사례
지역주택조합사업은 피해사례도 다양하게 나타납니다. 특히 조합에 가입한 이 후 수년이 지나도록 첫 삽도 뜨지 못해 결국 조합을 탈퇴하게 되는 사람들도 많습니다. 그런데 이런 경우에도 탈퇴 후 납입금을 돌려받지 못하는 케이스가 무척이나 많다고 합니다.
게다가, 만약에 사업이 순조롭게 진행되더라도, 공사비가 증액되거나 거액의 추가 분담금을 내야 하는 사례도 적지 않습니다. 이유는 여러가지가 있겠지만, 사업이 계속해서 늘어지거나, 조합 자체의 비리 등으로 인해 조합원들이 모은 돈이 사업을 진행하기도 전에 동나버리기는 경우가 많기 때문이죠. 이렇게 모아놓은 돈이 모두 사라진다는 것은 결국 그동안 조합원들이 낸 돈을 돌려받지 못한다는 뜻입니다.
허위과장광고 피하기
지역주택조합사업에 의한 피해를 입지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 우선 다음과 같은 내용의 현수막을 발견하면 우선 의심을 해봐야 합니다.
- 사업부지 내 토지 80% 확보
- 선착순 동·호수 지정
- 당신만 오면 사업 바로 시작
위와 같은 식으로 현수막에 적혀있는 광고는 대부분 허위과장광고일 가능성이 높습니다. 즉, 조합원 모집률을 높이기 위해 마치 확정된 사안처럼 홍보하는 것으로, 특히 이런 과장광고의 특징은 위험 요소에 대해서는 결코 말하지 않는다는 것이죠. 위험 요소에 대한 안내없이 가격과 같은 매력적인 요소를 과장하여 사람들을 현혹하려고 합니다.
여기서는 특히 ‘토지 확보’의 의미를 명확하게 파악해야 할 필요가 있는데, 조합에서 흔히 말하는 토지 확보란 말 그대로 ‘토지사용승낙서’만 받아둔 경우가 많기 때문입니다.
‘토지사용승낙서’란 말 그대로 땅을 사용할 수 있는 권리만을 받았다는 뜻인데, 실제로는 ‘토지 매입’을 통해 소유권이전등기까지 마무리되어 있어야, 조합이 실질적으로 토지를 사서 사업계획승인 단계를 확보한 것이라고 판단할 수 있습니다.
지역주택조합의 장점과 현황
이렇게 문제가 많은 사업이지만, 지역주택조합의 가장 큰 장점은 일반 아파트 대비 분양가가 최대 20~30% 저렴하다는 것이 장점입니다. 이는 조합이 사업 주체이기 때문에 중간 마진을 없앨 수 있기 때문이며, 또 청약통장을 쓰지 않기 때문에 청약 경쟁이 없고, 각종 규제도 상대적으로 적어 자유로운 편입니다. 그래서 일반적인 재건축과 비교하면, 그 과정이 단순하여 이론상으로는 사업 속도가 더 빠르다고 하는 것입니다.
분명 장점이 있는 사업이고, ‘지역주택조합사업’은 이런 장점들 덕분에 고위험 투자로 분류됨에도 불구하고, 계속 사람들이 몰린다고 합니다. 또 실제로 ‘지역주택조합’을 통해 사업을 성공적으로 추진한 단지도 존재합니다. 만약 이런 형태의 사업 투자에 성공한다면, 앞에서 이야기한 장점들과 함께 높은 투자 수익을 올리는 것도 가능합니다.
최근에는 다행히도 지역주택조합의 사업 요건이 전보다 까다로워졌다고 하네요. 정부가 지난 2020년에 관련 법을 고쳤는데, 현재는 지역주택조합의 조합원 모집 신고를 수리한 이후 2년 안에 설립인가를 못 받거나, 설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 받지 못하면, 총회를 통해 사업 종결 및 해산 여부를 결정할 수가 있게 되었습니다.
사업 요건이 강화된 만큼, 사업이 계속 늘어져 피해를 보는 경우에는 환불이 가능해졌다고 볼 수 있겠네요. 그럼에도 불구하고 지역주택조합사업은 여전히 장점 보다는 단점이 더 많은 사업이란 생각이 듭니다. 만약 이런 형태의 부동산 투자를 진행할 계획이라면, 신중하게 생각하고 결정하시길 바랍니다.